L’objectif de l’asset manager est de mettre tout en œuvre pour valoriser et optimiser la rentabilité des actifs immobiliers qu’il gère. Il doit ainsi connaître l’ensemble des données immobilières, financières, techniques et juridiques en permanence à jour pour mener à bien sa mission.
Certains indicateurs de performance (KPI) sont clés pour suivre l'évolution des actifs et ainsi faciliter les prises de décisions. Nous avons listé quelques exemples de KPI que l’asset manager doit suivre dans son quotidien, à mettre en perspective de ses stratégies d’investissement.
KPI de rendement et de rentabilité :
- TRI (Taux de Rendement Interne) : Indicateur de rentabilité d’une opération immobilière. Il s'agit d’un calcul qui permet de savoir en fonction de la conjoncture si l’investissement est pertinent. Il permet d'évaluer le rendement intrinsèque d'une opération en tenant compte du facteur temps. Cet indicateur permet notamment de comparer plusieurs actifs de nature différente entre eux.
- Rendement locatif : Ratio qui s'exprime en %, se calcule en divisant le montant des loyers (hors charges) mensuels par le prix d’acquisition du bien.
- Taux de capitalisation : Rendement locatif déterminé par le marché. Il est surtout utilisé pour calculer la valeur vénale des actifs et correspond au quotient entre le loyer et la valeur de marché de l'actif. Inversement, il permet de déterminer une valeur de marché d’actif sur la base d’un loyer donné (facial ou de marché). Un taux plus élevé peut indiquer un rendement potentiellement plus intéressant, souvent associé à un risque plus important.
- Demande placée : Ensemble des transactions réalisées qui s’exprime en m².
KPI d’occupation et de gestion des locataires :
- Taux de vacance : Ratio représentant la part de biens vacants en surface d’un actif ou d’un portefeuille disponibles à la location.
- Taux de vacance financière Total des loyers et de la vacance estimée à la valeur locative.
- Durée moyenne de location (DAL) : Il mesure la stabilité des locataires en calculant la durée moyenne pendant laquelle des biens restent loués.
- WALT/WALB : Façon de calculer la durée résiduelle du bail par rapport à la date de break ou de fin du bail en prenant en compte le montant des loyers. Il permet de mesurer le risque locatif des baux en cours.
- WALT (Weighted Average Lease Term) : Durée moyenne pondérée du bail. L’indicateur calcule la durée du bail à terme du contrat.
- WALB (Weight Average Lease Break) : Durée moyenne résiduelle du bail jusqu'à la date de break. L’indicateur calcule la durée restante du bail jusqu’à la prochaine échéance.
KPI de pilotage des revenus et du budget :
- Valeur locative marché (ERV - Estimative Rentable Value) : Valeur à laquelle un bien pourrait être loué. On compare souvent le loyer réellement perçu par rapport au loyer théorique à la valeur de marché. Cette valeur locative marché est calculée pour obtenir le taux de vacance financière.
- Revenu brut opérationnel (RGO) : Total des revenus locatifs avant déduction des charges. C'est un indicateur clé de la performance financière du portefeuille d’actifs.
- Revenu net opérationnel (RNO) : Il est obtenu en soustrayant les dépenses opérationnelles (taxes, assurances, entretien, etc.) du RGO. Ce KPI reflète la rentabilité nette des actifs.
- Taux de recouvrement des impayés : La gestion et le contrôle des paiements sont assurés par l’asset manager qui peut mettre en place un échéancier afin de garantir le paiement des impayés.
- Taux de mesure d’accompagnement : Mesure de gestes commerciaux, propre à chaque asset manager, accordés aux bailleurs : mise à disposition anticipée, facilité de loyer, échelonnement des charges, participations aux travaux, etc.
- Coûts de gestion : Frais associés à la gestion quotidienne des actifs. Il s’agit d’un rapport entre le coût des actifs en pourcentage par rapport au montant total des actifs.
- Cash flow net : Ce KPI mesure la liquidité générée par les investissements immobiliers après déduction des frais financiers, des remboursements de prêt et des impôts de la société qui porte les actifs.
- Taux de réalisation du budget : L’asset manager est garant de l’élaboration et de l’optimisation de ses budgets. Il suit durant l’année l’avancement de ce dernier et organise des actualisations budgétaires.
